In the Year of the Golden Pig, will the Thai Condo market rise or fall?
Words: Panawat (Mike) Innurak | English Translation: Luxuo TH
In the past 10 years, it’s undeniable that condominiums (or condos for short) have become increasingly popular. Colliers International Thailand, leaders in commercial real estate and property services in the country and surveyors for Investment Consulting found that 60-70% of condo buyers purchase them as residences while 30-40% purchase condos as a future investment.
When purchasing as a residence, the new generation of Millennials are buying condos as their first home. Likewise, people with an established family house elsewhere often purchase condos to make the commute to work more convenient. This is especially true for condos with access to the skytrain, whether it’s the BTS or blue and purple MRT lines.
With increasing demands, more developers are building new properties. This coupled with the fact that commercial banks are giving out more loans, buying a condo is easier than ever. As a result, prices are increasing, making it more attractive for those who want to buy condos as an investment, or people who wish to rent them out monthly in order to get higher returns (Search for Yield). As the price moves up quickly, people begin to favour short-term trades, such as selling condo registration documents. The downfall of it all is that prices then become inflated, creating an economic bubble in the property market. If the bubble bursts, we may experience an economic crisis similar to the one in 1997 that may then spread to other parts of the country.
So will the condo market survive or fail in the year of the pig? Let’s first try to see the factors that are pulling the market, and the key points we should keep an eye on.
Factor 1: The Fragile Balance of Purchasing Power
It’s undeniable that most of the country’s perceived purchasing power is based on the ease of loans given by banks to help close sales for real estate developers. According to the Bank of Thailand (BOT), the growth of commercial bank loans has increased 7% continuously in the past 10 years, which is in line with the rate of condo development.
When speculations arose that the market was about to crash, many decided to halt lending. In the most obvious case, the BOT issued a notice that those buying a second home or house worth over 10 million baht would have make a down payment of 20%. This notice will begin to take place on 1 April. Previously, borrowers were able to walk in with credit alone, and could buy without putting in a down payment.
Such measures not only help to reduce the amount of buyers who seek to make money with short-term buying, but also helps reduce the volatility of the property market. This works to gradually increase prices rather than creating an artificial demand, that tends to happen when people do short-term trades.
That being said, those who want to purchase a condo to live in are still a relatively small group. Couple that with the fact that the Thai economy is slowly recovering, and you can say that it will be a tiring year for sellers if their target market lives within the country.
Factor 2: Foreign Buyers Can Help Support the Market
Because the domestic market is likely to slow down, many developers have looked abroad. This is especially true for the Chinese market. According to the website Juwai.com, a major platform for real estate in China, it was found that Thailand ranked number 1 in searches, and was the 4th most likely for Chinese buyers to invest in. Chinese property investments in Thailand are worth over $2.3 billion US Dollars, which comes behind the United States $30 Billion, Hong Kong’s $16 billion and Australia’s $14 billion. It seems the number of Chinese buyers interested in Thai properties may grow due to the rising conflict between China and the United States.
Likewise, when interviewing buyers, Sansiri PLC found that the demand in China is still high with over 70% of sales coming from foreign customers. The past year was one of the best for the company’s revenue growth as well.
Factor 3: High Supply Slows Down the Market
In the past 3-4 years, the condo market was said to be at “top wind” with high values. According to Pruksa Real Estate PLC, the condominium market in 2018 was worth more than 293 billion baht. Last year’s sales grew by 10% which is higher than the GDP. The country’s economic growth rate was 2.5 times more, and showed a clear development pattern along the BTS and MRT lines, signalling good expansion.
However, in the competition for development there is a higher supply of condos which causes an oversupply in many areas. According to Knight Frank Thailand’s data, there are now 65.000 new condo units built this past year. This is the highest in 10 years, with a concentration of units along the green and blue BTS lines.
However in the first quarter, developers tried to eliminate their condo stock. Before the measures by the BOT can take place, most develops dropped prices with promotions, discounts, exchanges and giveaways, hoping to sell as much as possible before beginning the next quarter.
The Mechanisms to Equalise the Market
The impact of the a declining demand and increasing supply in accordance with the market is part of the Invisible Hand. Adam Smith the father of economics once said that the result will be falling real estate prices, especially in areas of lower demand such as the suburbs or places far from the main transport lines.
In term of rental yields, according to globalpropertyguide.com, the rental yields of Thailand are approximately 5% per year, which is higher than Malaysia (3.7 percent), Japan (2.7 percent) and Singapore (2.5 percent). However, rental prices and return may be higher if the property is in a high demand location, such as the Central Business Districts of Sukhumvit, Silom, Sathorn, Asoke, Rachada and Rama 9.
Our opinion in conclusion is that the condominium market will continue to survive, but at a slower rate due to domestic factors. Although foreign purchasing may still help support the markets in the CBD areas, it will depend on international factors (such as the Chinese economy) to reveal if this sector will grow or not. As for inventory, the amount of condos should be reduced. This will result in market prices that align more with reality, thus having a positive effect on those looking to buy condos for their own residential use.
The most challenging part would be adapting real estate developers. They need to plan ahead by creating new products or using technology to match the changing lifestyle of consumers. Although it’s the year of the pig, most developers won’t remain ‘happy as a hog’ for long.
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯในปีหมูทอง: ร่วงหรือรอด?
Words: Panawat (Mike) Innurak
ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้ว่า คอนโดมิเนียม หรือที่เรามักเรียกกันติดปากแบบสั้นๆว่า “คอนโด” ล้วนแล้วเป็นที่เป็นที่นิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยที่ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำการสำรวจผู้ที่ซื้อคอนโด พบว่าประมาณร้อยละ 60-70 ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับส่วนที่เหลือร้อยละ 30-40 ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร
สำหรับการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยนั้น คนรุ่นใหม่ยุค Millennial ที่มักจะเริ่มซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยที่แรก หรือคนที่มีครอบครัว ลงหลักปักฐาน มีบ้านเดี่ยวเป็นของตนเอง จะซื้อเพิ่มเติมเพื่อความสะดวกในการเดินทางมาทำงาน ยิ่งถ้าใกล้รถไฟฟ้าไม่ว่าจะเป็น BTS หรือว่า MRT สีน้ำเงิน หรือสีม่วง ล้วนแล้วแต่จะเป็นที่จับจ้องของผู้ที่ชื่นชอบมากขึ้นเท่านั้น
และด้วยความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการสร้างคอนโดออกมาเพิ่มขึ้น ประกอบกับการที่ธนาคารพาณิชย์ให้สินเชื่อได้ง่าย ทำให้สามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม ส่งผลให้ราคาเริ่มขยับเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งดึงดูดให้ผู้ที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนสำหรับขายต่อหรือปล่อยเช่ารายเดือนเข้ามา เพื่อหวังผลตอบแทนที่เพิ่มสูงขึ้นภายใต้สภาวะดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำเป็นเวลายาวนาน (Search for yield) ราคาที่ขยับสูงขึ้นอย่างรวดเร็วดึงให้บรรดานักเก็งกำไรระยะสั้นเข้ามามากขึ้น เช่น ซื้อขายใบจอง เป็นต้น ซึ่งก่อให้เกิดราคาที่สูงกว่าราคาตามความเป็นจริง หรือที่เราเรียกว่าฟองสบู่ (Bubble) ในตลาดคอนโด ซึ่งหากฟองสบู่แตก อาจจะลุกลามคล้ายกับวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งลุกลามไปยังส่วนอื่นๆทั่วทั่งประเทศ
ตลาดคอนโดจะร่วง หรือ รอดผ่านปีกุนไปได้อย่างปลอดภัย? เราลองมาดูกันก่อนว่า ปัจจัยอะไรที่เป็นตัวผลักดัน หรือ ฉุดรั้งตลาดที่เราจะต้องจับตาดูเป็นพิเศษ?
ปัจจัยที่ 1 กำลังซื้อภายในประเทศ ‘เปราะบาง” ฉุดรั้งตลาด
ปฏิเสธไม่ได้ว่า กำลังซื้อภายในประเทศที่เติบโตได้นั้น ส่วนใหญ่อาศัยพลังจากสินเชื่อเพิ่มโอกาสในการปิดยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่าตัวเลขการเติบโตด้านสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั้งในส่วนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในระดับสูงกว่าร้อยละ 7 มาอย่างต่อเนื่องในรอบ 10 ปี สอดคล้องกับการขยายตัวของคอนโดในประเทศ ทั้งกรุงเทพ และต่างจังหวัด
เมื่อสถานการณ์เก็งกำไรคอนโดลุกลามและทำท่าจะบานปลาย หลายฝ่ายเห็นสัญญาณไม่ดีจึงออกมาแตะเบรคก่อนที่ตลาดทั้งประเทศจะพัง ที่ชัดเจนที่สุด คือ ธปท. ได้ออกประกาศให้วางเงินดาวน์ร้อยละ 20 สำหรับคนที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือบ้านราคาเกิน 10 ล้านเป็นต้นไป ได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโด จากธนาคาร ซึ่งจะมีผลอย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายนนี้อจากเดิมที่เหมือนเดินมาตัวเปล่า อาศัยเครดิตของผู้กู้อย่างเดียว แล้วแทบจะกู้ได้เลย คราวนี้ต้องวางเงินดาวน์ไว้ด้วย
มาตรการดังกล่าวนอกจากจะช่วยลดปัญหาด้านเก็งกำไรระยะสั้นได้แล้ว ยังช่วยลดความร้อนแรงให้กับตลาดอสังหาฯได้ ทำให้ราคามีแนวโน้มที่จะค่อยๆทยอยปรับเข้าสู่ความเป็นจริงมากขึ้น แทนที่จะเกิดจากอุปสงค์เทียมของการเก็งกำไรระยะสั้น
อย่างไรก็ตาม หากไม่พิจารณาของการเก็งกำไรระยะสั้นแล้ว กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยคอนโดจริงยังมีอยู่ในปริมาณที่ไม่มาก ประกอบกับเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ต้องเรียกได้ว่า เป็นปีที่เหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการถ้ามีกลุ่มเป้าหมายเป็นคนในประเทศ
ปัจจัยที่ 2 กำลังซื้อจากต่างประเทศช่วยพยุงตลาดไว้ได้บ้าง
เนื่องจากตลาดภายในประเทศที่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง ทำให้บรรดาผู้ประกอบการหันไปพึ่งตลาดต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดในประเทศจีน จากข้อมูลของ Juwai.com ซึ่งเป็นผู้ให้บริการด้านแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีน พบว่า ประเทศไทยถูกจัดเป็นอันดับที่ 1 ที่ถูกค้นหามากที่สุดใน website และ 4 ที่นักลงทุนชาวจีนสนใจที่จะมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงินลงทุนไหลเข้ามาในไทยมูลค่ากว่า 2.3 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ซึ่งเป็นรองจาก ประเทศสหรัฐอเมริกา (30 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ) ฮ่องกง (16 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ) และ ประเทศออสเตรเลีย (14 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ) ซึ่งชาวจีนส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนในการปล่อยให้เช่าห้องชุด ประกอบกับท่ามกลางกระแสความขัดแย้งในด้านการค้า ระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา ทำให้ประเทศไทยดูจะกลายเป็นตัวเลือกที่ดีขึ้นในสายตาของนักลงทุนจีน
เช่นเดียวกัน ถ้าดูจากบทสัมภาษณ์ของผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) พบว่า ความต้องการของชาวจีนยังคงสูงอยู่ โดยยอดขายกว่าร้อยละ 70 มาจากลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งปีที่ผ่านมาเป็นปีที่มีการเติบโตของรายได้ที่ดีที่สุดของบริษัทอีกด้วย
ปัจจัยที่ 3 ด้านอุปทานยังเหลือเพียบดึงตลาดลง
ในอดีต 3-4 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดเรียกได้ว่า “ติดลมบน” เติบโตมาอย่างต่อเนื่อง และมีมูลค่าสูงมาก จากข้อมูลของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียม ณ ปี 2561 มีมูลค่ากว่า 293 พันล้านบาท ถ้าพิจารณาจากผลประกอบการของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดในปีที่ผ่านมา ยอดขายโตร้อยละ 10 ซึ่งสูงกว่า GDP ซึ่งเป็นอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศถึง 2.5 เท่า ด้วยรูปแบบการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งในส่วนของ BTS และ MRT จึงทำให้ตลาดขยายตัวได้ดีอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
แต่การแข่งขันกันพัฒนาโครงการขึ้นนี่เอง ส่งผลให้ปริมาณอุปทานของคอนโดสูงขึ้นเรื่อยๆ จนเกิดปัญหาปริมาณล้นตลาด (Oversupply) ขึ้นมาในหลายบริเวณ ซึ่งจากข้อมูลของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่า คอนโดเปิดใหม่ในปีที่ผ่านมา มีจำนวน 65,000 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีน้ำเงิน
แม้กระนั้น ในช่วงไตรมาสที่ 1 นี้ทางผู้ประกอบการพยายามระบายสต๊อกให้ได้มากที่สุด ก่อนมาตรการควบคุมวางเงินดาวน์ของ ธปท. จะมีผลบังคับใช้ ด้วยโปรโมชั่นส่วนลด แลก แจก แถม กันอย่างเต็มที่ โดยหวังว่าเป็นไม้ตาย ทิ้งทวน ก่อนที่จะกลับมาเริ่มกันใหม่ ในไตรมาสต่อๆไป
กลไกตลาดดึงราคาคอนโดเข้าสู่ความเป็นจริง
ผลกระทบจากการที่อุปสงค์ลดลง และอุปทานเพิ่มขึ้น เป็นไปตามกลไกตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่ง มือที่มองไม่เห็น (Invisible Hand) ตามที่ Adam Smith บิดาแห่งวิชาเศรษฐศาสตร์ได้เคยกล่าวไว้ ผลที่ตามมาก็คือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลง โดบเฉพาะอย่างยิ่งในแถบที่มีความต้องการน้อย เช่น ชานเมือง หรือไม่ใช่ตามแนวรถไฟฟ้าสายหลัก
ในส่วนของผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) จากข้อมูลของ globalpropertyguide.com พบว่า ผลตอบแทนค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 5 ต่อปี ซึ่งสูงกว่ามาเลเซีย (ร้อยละ 3.7) ญีปุ่น (ร้อยละ 2.7) และสิงคโปร์ (ร้อยละ 2.5) อย่างไรก็ตาม ราคาและผลตอบแทนการเช่าอาจสูงกว่านี้ได้ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่มีความต้องการมากๆ เช่นย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) เช่น สุขุมวิท สีลม สาธร อโศก รัชดา และพระราม 9
ท้ายที่สุดแล้ว โดยส่วนตัวผู้เขียนมองว่า ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงรอดต่อไป แต่จะเติบโตได้ในอัตราที่ชะลอตัวลงจากปัจจัยภายในประเทศ ถึงแม้ว่ากำลังซื้อต่างประเทศยังคงช่วยพยุงตลาดไว้ในย่าน CBD ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์กำลังซื้อต่างประเทศ เช่น เศรษฐกิจจีน ว่ายังคงเติบโตได้ต่อเนื่องหรือไม่ ส่วนปริมาณสต๊อกคอนโดน่าจะปรับตัวลดลง ส่งผลให้ราคาคอนโดสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น ซึ่งส่งผลดีกับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดเพื่อใช้อยู่อาศัยจริงๆ
ส่วนที่ท้าทายที่สุดน่าจะเป็นผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องปรับตัว ในเรื่องการขายและการวางแผนหากลุ่มลูกค้าใหม่ สร้างผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างโดยการใช้เทคโนโลยีเข้ามาอำนวยความสะดวก หรือปรับรูปแบบให้เข้ากับ Life Style ของผู้บริโภคมากขึ้น
ถึงแม้จะเป็นปีหมูแต่ตลาดคอนโดปีนี้ไม่ใช่เรื่องหมูๆ
